金牛区企业优惠政策

第一章总则第一条为进一步规范区属国有企业资产出租行为，提高国有资产运营效益，防止国有资产流失，确保国有资产保值增值，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《成都市属国有企业资产招商管理办法》等相关规定，按照国有资本授权经营体制改革和国企高质量发展要求，结合我区区属国有企业实际，特制定本管理办法。第二条本办法所称区属国有企业，是指由成都市金牛区国有资产监督管理和金融工作局（以下简称区国资和金融局）根据成都市金牛区人民政府授权履行出资人职责的区属国有独资公司（本办法又称一级企业）、区属国有控股公司、国有实际控股公司和各级全资、控股、实际控股子公司。第三条本办法所称资产（包括土地使用权、房屋建筑物、设施设备等）分为以下类别：（一）功能性物业。指区属国有企业拥有所有权或使用权的，以承担社会功能或展现城市形象为主的公益性、城市展示型物业，以及产业策划为具有市场引领性、品牌性、带动性或体现社会价值的招商项目物业等，例如标准厂房、科研孵化、都市工业等产业载体。具体由一级企业认定报区国资和金融局备案。（二）综合物业。指区属国有企业拥有所有权或使用权的，按照区委、区政府有关规划实施的重大综合开发项目物业。综合开发项目包括轨道交通场站、公交场站、凤凰山公园、新金牛公园、沙河源公园、下新桥公园、临水雅苑、金泉运动公园等以及经区政府同意纳入本办法管理的综合开发项目。以上项目中符合功能性物业标准的，由一级企业认定为功能性物业。（三）一般物业。指区属国有企业拥有所有权或使用权的，除功能性物业及综合物业以外的物业，例如社区综合体、住房、商业用房等。第四条本办法所称资产出租，是指区属国有企业将拥有所有权或者使用权的资产，通过租赁、委托运营、合作经营等方式出租给自然人、法人或者其他组织（以下简称“承租方”）使用的行为。（一）租赁。指区属国有企业将拥有所有权或经营权的资产，出租给承租方使用并收取租金的行为。（二）委托运营。指区属国有企业将拥有所有权或经营权的资产，通过经营收入分成等方式委托受托方进行项目运营的行为。（三）合作经营。指区属国有企业将拥有所有权或经营权的资产资金，通过股权投资或项目合作的方式征集合作方共同合作，风险共担，并对营业额或利润等按比例进行分成的合作经营行为。第五条出租原则区属国有企业资产出租应当遵守法律法规和国家、省、市相关规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，引入市场竞争机制，坚持企业主体、商业化逻辑，符合产业发展规划要求，服务城市发展，提高企业资产的利用效益，实现资产综合价值的最大化。第六条除经审批同意的促进区域产业提档升级或科技孵化的资产外，区属国有企业资产不得转租。第七条适用范围区属国有企业自身占有、持有或未建成的资产出租适用于本办法，下列出租行为不适用本办法：（一）融资租赁公司从事的融资租赁业务；（二）出租期不超过3个月的短期出租；（三）按市场招商规则组织的专业市场、商场非整体性对外招租；（四）出租给本企业职工居住的住房；（五）物业服务企业从事的车位出租等经营业务；（六）区属国有企业按照相关规定将住房或改建成的租赁住房用于市场化租赁的行为，依托成都住房租赁交易服务平台自行组织租赁交易及管理的；（七）法律和行政法规有其他规定的。第二章责任体系第八条区国资和金融局是区属国有企业资产出租工作的监督主体，主要履行以下职责：（一）督促区属国有企业建立健全资产出租行为的内部管理制度；（二）推动区属国有企业市场化出租，指导区属国有企业进行市场化管理；（三）监督区属国有企业资产出租管理行为；（四）牵头成立区属国有企业资产出租监察小组，成员单位由区纪委监委机关、区审计局和区国资和金融局组成，对区属国有企业资产出租管理情况开展不定期的监督检查工作。第九条区属国有企业是资产出租的管理和实施主体，主要履行以下职责：（一）一级企业负责制定本企业资产出租的内部管理制度，明确责任部门、管理权限、决策程序、工作流程及风险预警、激励和退出机制等，并报区国资和金融局备案；（二）一级企业负责监管下属企业的资产出租管理行为，定期开展监督检查并处理出租投诉；（三）区属国有企业负责制定本企业资产出租方案，包括但不限于拟出租项目基本情况、拟出租业态、期限、价格依据等，并按经批准的出租方案组织实施出租相关工作；（四）区属国有企业负责本企业资产出租工作的日常管理与安全维稳工作，建立健全出租管理机构，规范出租行为；（五）区属国有企业负责建立全过程专业化管理；（六）区属国有企业负责建立健全退出机制、风控保障等管理体系。第三章租赁工作程序第十条工作机制（一）区属国有企业要成立以一级企业分管资产领导、相关资产管理部门负责人和工作人员组成的资产出租工作小组，负责资产出租方案的制定和报批工作。（二）区属国有企业要成立以一级企业纪委书记、相关财务人员、职工代表人员组成的资产出租监察小组，负责对资产出租过程进行监督并处理出租投诉。第十一条资产评估及出租底价的确定资产出租应委托有资质的资产评估机构对拟出租资产的租赁价值进行评估，公开招租底价不得低于评估值。属于下列情形之一的，可以不通过评估确定租赁价值，由中介机构或专业部门、专业人员通过估价或询价等流程确定：1．单宗出租资产账面原值在400万元（含）以下或账面净值在20万元（含）以下的；2．出租的不动产建筑面积在200平方米（含）以下的；3．承租人为党委、人大、政府、政协、军队机关、事业单位、国有全（独）资企业、国有控股企业及国有实际控制企业的；4．功能性物业及综合物业中不具备评估条件的。第十二条出租方案制定区属国有企业应结合实际制定资产出租方案，包含但不限于拟出租资产基本情况、出租方式、出租价格、出租期限、管理要求、激励及退出机制等内容。第十三条出租方式资产出租方式分为公开招租与协议出租。（一）公开招租1.进场交易。进场交易是指区属国有企业委托经国家相关部门认定的产权交易机构（在成都市范围内的，应进入成都市公共资源交易中心；成都市以外的，按项目属地有关规定执行），通过公开竞价、综合评分、竞争性谈判等方式确定租金标准与承租方。属于下列情形之一的单宗资产，应进场交易：（1）以评估（估价、询价）值估算的年租金（下同）在100万元（含）以上的；（2）租赁期限10年以上的。2.自行招租。自行招租是指出租方不满足进场交易条件时自行组织实施，通过公开招标、邀请招标、竞争性磋商方式确定租金标准与承租方。采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商方式确定承租方的，企业需进入成都市公共资源交易中心；按照国家有关规定自行组织实施，具体实施及监管流程由一级企业在内部管理制度中规定（需进入成都市外的产权交易机构出租的，按项目属地的有关规定执行）。（二）协议出租协议出租是指出租方不公开招租，通过协商直接确定租金标准与承租方。属于下列情形之一的，可协议出租：1.承租方为党委、人大、政府、政协、军队机关、事业单位的；2.承租方为区属国有独资或控股公司及其各级国有全资子企业的；3.因项目建设需要，经一级企业董事会审批并报区国资和金融局备案后，将土地出租给建设方用于施工使用的。第十四条出租方案的审批（一）根据资产的种类、出租方式、年租金、租赁期限、不动产建筑面积实行等级审批制度。1.一般物业出租。（1）年租金不超过100万元且不动产建筑面积不超过500平方米且租赁期限不超过10年的单宗资产公开招租，由一级企业董事会审批。（2）年租金100万元（不含）至300万元（含）或不动产建筑面积在500平方米（不含）至2000平方米（含）内或租赁期限在10年（不含）至15年（含）的单宗资产招租，经一级企业董事会审议后，报区国资和金融局审批。（3）年租金300万元以上或不动产建筑面积2000平方米以上或租赁期限15年以上的单宗资产招租，由一级企业董事会审议后报分管区领导专题研究，经区国资和金融局初审后，报区政府常务会议审议。年租金、不动产建筑面积、租赁期限如只符合上述条款要素之一的，按对应审批等级较高的权限执行。2.功能性物业出租。（1）年租金不超过300万元且不动产建筑面积不超过500平方米且租赁期限不超过10年的单宗资产公开招租，由一级企业董事会审批。（2）年租金300万元（不含）至500万元（含）或不动产建筑面积在500平方米（不含）至2000平方米（含）内或租赁期限在10年（不含）至15年（含）的单宗资产招租，经一级企业董事会审议后，报区国资和金融局审批。（3）年租金500万元以上或不动产建筑面积2000平方米以上或租赁期限15年以上的单宗资产招租，由一级企业董事会审议后报分管区领导专题研究，经区国资和金融局初审后，报区政府常务会议审议。年租金、不动产建筑面积、租赁期限如只符合上述条款要素之一的，按对应审批等级较高的权限执行。3.综合物业出租。（1）面积不超过40000平方米且租赁期限不超过10年的单宗资产公开招租，由一级企业董事会审批。（2）面积在40000平方米（不含）至60000平方米（含）或租赁期限在10年（不含）至15年（含）的单宗资产招租，经一级企业董事会审议后，报区国资和金融局审批。（3）面积60000平方米以上或租赁期限15年以上的单宗资产招租，由一级企业董事会审议后报分管区领导专题研究，经区国资和金融局初审后，报区政府常务会议审议。年租金、综合物业面积、租赁期限如只符合上述条款要素之一的，按对应审批等级较高的权限执行。4.协议出租。（1）不动产建筑面积不超过2000平方米的单宗资产协议出租，经一级企业董事会审议后，报区国资和金融局审批。（2）不动产建筑面积超过2000平方米（不含）的单宗资产协议出租，经区国资和金融局初审后，报请区政府常务会议审议。（二）申报和备案时，应当报送以下材料：出租依据、出租请示文件或报告书、租金底价评估、询价备案表（附资产评估、询价报告）、资产出租方案、租赁合同、董事会决议、法律审查意见书及需要提供的其他材料。第十五条出租信息披露（一）区属国有企业采取公开招租的，应通过出租资产所在地产权交易机构网站等对外披露信息，公告时间不得少于10个工作日，公告内容应包括资产的地址门牌、计租面积、租赁期限、租金底价等要素。（二）公告期内无人报名的，可以延长公告期（不得少于5个工作日），公告期延长后仍无人报名的，可将租金底价下调至不超过10%。降价幅度超过10%的，应当经资产出租方案的批准单位书面同意。租金底价下调后仍无人报名的，可暂停或终止本次招租，重新组织招租活动。第十六条承租方确定（一）实施功能性物业、综合物业招租时，可以从品牌知名度、运营能力、口碑信用等方面择优选择承租方，但不得有明确指向性或违反公平竞争原则。（二）对功能性物业、综合物业招租，在租赁价格、免租期、品牌经营等方面，可以根据市场调研、定位规划、产业培育、功能布局和区域首店、旗舰店、传统老店、概念店及“领头羊”品牌等优质资源引入等因素综合考量，对承租方给予优惠，具体优惠标准由一级企业“一事一议”确定。第十七条结果公示出租结果产生后，出租方应当通过原招租信息发布渠道对资产出租决策情况、招租公告发布情况、招租结果等信息进行公示，广泛接受群众监督，公示期为3个工作日。公示期间，承租方及其他利害关系人可以向区属国有企业提出异议或向有关行政监督部门申请核查。第十八条租赁合同（一）区属国有企业招租完成时，应按照相关法律法规规定和招租方案约定，签订规范的租赁合同。区属国有企业应加强合同履约管理，保证合同正常履行。（二）区属国有企业招租，如出现承租方放弃承租资格、因不可抗力不能履行合同、不按照要求提交履约保证金，或被查实存在影响承租结果的违法行为等情形，不符合承租条件的，区属国有企业可以按照递补原则，依次选取递补候选人为承租方，也可以重新招租。第十九条续租管理（一）功能性物业及综合物业的续约管理。一级企业应当在内部管理制度中进行明确，规范商家合同到期后的续约工作，确保符合公司经营发展要求及战略要求。（二）一般物业续租管理。资产租赁期满需继续出租给原承租方的，应按照本办法第十一条之规定对拟续租资产的租赁价值重新进行评估（含估价、询价），重新制定资产续租方案，并对经批准同意的资产续租方案等信息进行公示。资产续租期限应不超过原出租期限，续租价格应不低于经评估（估价、询价）的结果，续租方案应按本办法第十四条之规定报批和备案。第四章委托运营工作程序第二十条委托运营方案区属国有企业一般物业、综合物业及功能性物业委托运营的，应制定委托运营方案，包括拟委托项目基本情况、委托方式、受托方确定方式、委托价格、委托期限等内容。委托方应明确委托运营资产的账面净值（以审计报告为准），不能确定的，应委托具有相应资质的评估机构对委托运营的资产进行资产评估。第二十一条委托运营审批（一）委托运营资产账面净值或评估价值不超过1000万元且委托期限不超过10年的单宗资产招租，由一级企业董事会审批，报区国资和金融局备案；委托运营资产账面净值或评估价值超过1000万元或委托期限超过10年（不含）的单宗资产招租，经区国资和金融局初审后，报区政府常务会议审议。资产价值、委托期限如只符合上述条款要素之一的，按对应审批等级较高的权限执行。（二）申报或备案时，应当报送以下材料：委托运营依据、请示文件或项目报告书、资产价值凭证、审计或评估报告、委托运营方案、项目可行性研究报告、合作协议、董事会决议、法律审查意见书及需要提供的其他材料。第二十二条委托运营方式区属国有企业一般物业、综合物业及功能性物业委托运营招商可以采用公开竞价、综合评议、竞争性谈判等方式确定受托方。区属国有企业应按照国家有关规定自行组织实施，具体实施及监管流程等由一级企业在内部管理制度中规定。第二十三条委托运营合同（一）区属国有企业一般物业、综合物业及功能性物业委托运营招商完成时，应按照相关法律法规规定和招商方案约定，签订规范的委托运营合同。区属国有企业应加强合同履约管理，保证合同正常履行。（二）若出现受托方放弃受托资格、因不可抗力不能履行合同、不按照要求提交履约保证金，或者被查实存在影响委托结果的违法行为等情形，不符合委托条件的，区属国有企业可以按照递补原则，依次选取递补候选人为受托方，也可以重新招商。第五章合作经营工作程序第二十四条区属国有一般物业、综合物业及功能性物业采用合作经营方式的，按照区属国有企业投资管理相关规定执行。第六章监督管理机制第二十五条退出机制区属国有企业应在租赁合同、委托经营合同中对承租方、受托方的责任和义务进行约束，明确承租方、受托方在履行合同过程中存在下列情形之一的，1至3年内不得参与区属国有企业的全部资产出租和委托运营项目：（一）捏造事实、提供虚假材料或以其他非法手段骗取成交结果；（二）成交后无正当理由拒不签订合同；（三）将合同擅自进行转包或分包；（四）擅自变更、中止或终止合同；（五）合同终止后，拒不依约完成合同清算、退场等义务。第二十六条管理和监督（一）出租方不得通过化整为零、调整租赁资产账面值、连续短期租赁等方式规避本办法明确的评估、进场挂牌、报批审核等程序。（二）出租方应加强出租档案管理，建立健全档案管理制度，并按档案管理制度的要求存档备查。（三）租金收益和其附加收益以及保证金收取严禁收入不入账、设立账外账和坐支，具体管理办法按照区政府相关经费管理规定执行。（四）区国资和金融局根据实际情况派人现场监督检查或随机抽查资产出租行为。（五）区审计局按相关规定对区属国有企业资产管理情况进行审计监督。第二十七条法律责任区属国有企业相关责任人在资产出租过程中违反法律、法规、规章及资产出租管理制度，滥用职权、玩忽职守，造成国有资产及权益损失的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。第七章附则第二十八条文件解释（一）本办法由区国资和金融局负责解释。（二）国有上市公司的资产出租，上级另有规定的，按照上级有关规定执行。（三）本办法没有规定的出租行为，一级企业可根据不同类型资产制定专项出租办法，报区国资和金融局备案后执行。第二十九条各区属国有一级企业应根据本办法，制定完善内部资产出租管理办法实施细则并报区国资和金融局备案。第三十条施行日期本办法自公布之日起施行，有效期5年。区政府办《关于印发成都市金牛区区属国有企业资产出租管理办法的通知》（金牛府办发〔2021〕4号）同时废止。