泸州企业优惠政策

第一章总则第一条为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，规范物业管理活动，促进社会和谐，根据《泸州市物业管理条例》（以下简称“《条例》”），制定本细则。第二条市住房和城乡建设主管部门是全市物业管理行政主管部门，履行物业管理工作指导、监督职责。区县住房和城乡建设主管部门（以下简称“区县住建部门”）负责本行政区域内物业管理的具体管理工作。承担发展改革、经济和信息化、公安（消防）、民政、财政、国土资源、城乡规划、城管执法、环境保护、工商、质量技术监督等管理职责的部门，应按职责做好物业管理工作，配合乡镇人民政府、街道办事处（以下简称“乡镇街道”）及村（居）民委员会对业主代表、业主委员资格进行审查。第三条区县人民政府应当根据物业管理区域面积大小，配备工作力量，指导和监督物业管理活动，制定物业服务企业帮扶政策和保障性住房物业管理补助政策。第四条乡镇街道负责本辖区物业管理活动的组织、指导和监督工作，建立物业管理联席会议制度，协调处理下列物业管理事项：（一）业主委员会不依法履行职责或者换届过程中出现的相关事项；（二）业主大会在选聘物业服务企业中需要协调的事项；（三）履行物业服务合同中出现的争议；（四）物业服务企业在退出和交接过程中的相关事宜；（五）有关违法建设治理事宜；（六）应急情况下使用住宅专项维修资金；（七）需要协调解决的其他事项。第五条村（居）民委员会应当协助乡镇街道开展物业管理有关工作。有条件的村（居）民委员会可以设立环境和物业管理工作委员会，具体履行以下职责：（一）协助政府做好环境保护、环境卫生、绿化美化、物业管理、节水防汛等方面的工作；（二）协调处理物业服务企业、业主委员会、业主之间的纠纷；（三）根据需要对业主代表及委员进行资格审查。第六条各级人民政府和街道办事处应当建立健全物业管理工作目标考核制度，将物业服务企业项目管理、物业矛盾纠纷处理、物业信用信息管理、物业装饰装修管理、物业安全管理等纳入目标考核。鼓励行业管理协会建立物业服务品牌项目评定推介机制，开展省、市物业服务品牌项目评定和推介工作。第七条对无物业管理、无居民自治组织、无人防物防的老旧住宅小区，区县人民政府应当建立长效管理机制，按照属地管理的原则和社区网格化管理的要求，逐步实行物业管理。第八条支持居民委员会建设“智慧社区”，鼓励业主委员会、物业管理协会和物业服务企业利用现代信息技术，推进“智慧小区”建设。第二章业主、业主大会和业主委员会第九条物业使用人受业主书面委托可以依法选举业主委员会委员，但不得作为候选人参加业主委员会委员选举。第十条物业管理区域内，交付的房屋专有部分面积达到建筑总面积百分之五十或交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上，建设单位应当书面报告乡镇街道，申请设立业主大会。建设单位未及时申请的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地乡镇街道提出设立业主大会的书面要求。第十一条《条例》第十四条规定的经费，应当按不低于以下标准执行：（一）总建筑面积十万平方米以下，一万元；（二）总建筑面积十万平方米至二十万平方米以下，二万元；（三）总建筑面积二十万平方米及以上，三万元。结余经费由乡镇街道退还建设单位。第十二条业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见和利用移动互联网平台等综合方式召开。业主委员会可以建立业主QQ群、微信群等，用于业主表决。第十三条业主大会决定通过公开招标方式选聘物业服务企业的，可以邀请乡镇街道、区县住建部门对招标活动进行监督。评标委员会原则上由业主代表、业主委员会委员、村（居）民委员会委员和物业管理专家五至九人的单数组成，其中业主委员会委员不得超过评标委员会总人数的三分之一。第十四条按照《条例》第十八条规定实施自行管理的物业管理区域，管理责任由全体业主共同承担。电梯、自动消防设施等，应当委托专业单位进行维护。第十五条业主大会议事规则可以约定业主委员会候补成员的设立。委员职务出现空缺时，应当先由候补委员及时补足。候补委员不能补足空缺的，业主委员会应当及时召开业主大会，按空缺人数选举产生新的业主委员会委员。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，业主委员会职责自行终止，应当召开业主大会，重新选举业主委员会。第十六条有条件的物业管理区域，按照《条例》第三十四条给予委员补贴的，补贴标准和方式由业主大会决定并在显著位置公示。第十七条乡镇街道、公安派出所、村（居）民委员会应当对业主委员会换届时的工作交接进行现场监督。对拒不交接印章或者扰乱正常交接秩序的，依法处理。第三章物业服务第十八条在首次业主大会召开前，建设单位应当按照规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，与前期物业服务企业共同承担物业管理区域的管理责任。第十九条区县住建部门按照《条例》第五十二条对物业服务企业实行信用管理的，应将辖区内从事物业服务的本地注册企业和外地企业同时纳入。第二十条在物业交付使用十五日前，建设单位应当书面申请区县住建部门组织承接查验。承接查验应邀请业主代表、物业管理专家和乡镇街道、村（居）民委员会以及水电气网络等专业经营单位参加。业主入户端口以前的水电气网络等专业经营设施设备及管线，应当移交给专业经营单位。第二十一条在后期物业服务合同签订十五日前，新选聘的物业服务企业应当书面申请村（居）民委员会组织后期物业承接查验。承接查验参加人员按第二十条第一款确定。老旧小区中业主入户端口以前的水电气网络等专业经营设施设备及管线未移交，但经整改并验收合格后，业主大会决定移交的，专业经营单位应当接收。第二十二条承接查验组织单位应当如实记录物业承接查验中发现的问题，明确整改单位及时限。前期物业承接查验中发现的问题未整改的，建设单位不得交付使用，并承担延期交房的违约责任；后期物业承接查验中发现的问题未整改，相关设施设备不能正常运行的，由整改单位负责维修。第二十三条按《条例》第四十七条规定，物业服务合同双方可以按照以下标准约定履约保证金，并可以缴存到村（居）民委员会指定账户代管。（一）总建筑面积五万平方米以下，二万元；（二）总建筑面积五万平方米至十万平方米以下，四万元；（三）总建筑面积十万平方米至二十万平方米以下，八万元；（四）总建筑面积二十万平方米以上，十万元。物业服务合同解除或终止后，物业服务企业按合同约定退出物业项目并移交物业管理财物、相关资料及设施设备的，村（居）民委员会应当在十五日内，退还履约保证金及其保管期间所得利息。第二十四条前期物业服务费一次性预收时间不得超过六个月，计费方式和起始时间按以下方式确定：（一）符合交付条件但未提前交房的，业主交纳物业服务费时间，从房屋买卖合同约定交付之日的次日起计算；（二）符合交付条件并提前交房的，业主交纳物业服务费从接房的次日起计算；（三）不符合交付条件而交付使用的，整改期间的物业服务费由建设单位承担；（四）未销售的房屋，物业服务费由建设单位承担。第二十五条物业服务企业应当按照物业合同中关于安全防范的约定，制订物业管理区域内包含公共卫生事件、供水、供电、供气等内容的突发事件应急预案。发生突发事件时，应当采取应急措施，及时报告相关部门并协助开展处置工作。第四章物业的使用与维护第二十六条业主或装修企业等装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者区县住建部门申报登记。未经登记的，不得进行装饰装修活动。第二十七条业主、物业使用人在装饰装修过程中有下列行为的，物业服务企业应当劝阻和制止，并及时报告相关部门：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体、承重结构、消防设施和防火分隔等的；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房（间）的；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、构造柱的；（四）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，拆改供水、燃气管道和设施的；（五）在公共区域加层、搭建临时建（构）筑物，在楼底开挖地下室，圈占、硬化公共绿化地带的；（六）未按规范标准安装防盗窗、遮阳（雨）棚、防护栏、隔断栏、排烟机、空调外箱等各种设施的；（七）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第二十八条老旧住宅小区的全体业主在首次筹集住宅专项维修资金时，区县人民政府可以按照自筹资金1：1的比例，每平方米最高不超过三十元的标准等额匹配。第二十九条区县住建部门应收集信用等级优良、资质等级符合条件的维修、监理、工程评审等单位名录，在出现《条例》第六十四条情形时，供申报单位选择使用。第三十条有条件的物业管理区域，经业主大会决定，业主委员会可以利用公共收益建立微型消防站，公安消防部门应当予以指导和配合。第五章法律责任第三十一条业主委员会委员私自收取履约保证金、私自篡改业主表决结果的，应当取消其委员资格，同时依法追究相关人员的法律责任。第三十二条物业服务企业采取贿赂、欺骗等不正当手段与业主委员会签订物业服务合同的，由区县住建部门按照信用信息管理办法的规定进行处理。第三十三条物业服务企业未按照《条例》第四十三条要求将物业服务合同备案的，除依照《条例》第七十四条给予处罚外，区县住建部门可给予信用扣分。第三十四条村（居）民委员会挪用或者侵占物业服务履约保证金的，依法追究相关人员的法律责任。第三十五条乡镇街道挪用或者侵占业主大会筹备组工作经费的，依法追究相关人员的法律责任。第三十六条市、区县住建部门、其他相关部门或者乡镇街道直接责任人，在物业管理工作中徇私舞弊、滥用职权、不履职的，依法追究相关人员的法律责任。第六章附则第三十七条本细则所称“以下”包括本数，“以上”不包括本数。第三十八条本细则自2018年12月28日起施行，有效期五年。原《泸州市物业管理办法》（泸市府发〔2014〕20号）同时废止。