内江企业优惠政策

各县（市、区）自然资源规划局（分局），市不动产登记中心，各有关测绘资质单位：土地分摊不仅关系着不动产权利人应享有的土地权益、抵押价值，还关系着建设用地使用权到期时如何缴纳续期土地出让金的问题。为统一全市土地使用权面积分摊方式，充分保障不动产权利人的合法权益，避免土地出让金流失，经研究，现将内江市土地分摊方式和有关工作进行规范统一，请贯彻执行。一、土地分摊的必要性我市市本级和多数县（市、区）没有建立标定地价计收体系，无法实现建设用地土地使用权续期采用楼面地价计算土地出让金，所以必须开展土地分摊，从而采用基准地价来计算土地出让金。目前为止国家、省一直未出台过关于土地分摊方式的政策、标准、规范和指导性意见，导致全国各地出现了分摊和不分摊两种处理方式，进行分摊的地方也采用了不同的分摊方法。我市市本级和县（市、区）在不同的历史时期采用过不同的土地分摊方式，各种分摊方式均有其优势和局限性。目前我市采用的土地分摊方式是只分摊建筑占地，宗地内的其他土地由全体业主共同共有；这种方式能公平的计算分摊土地面积，但降低了不动产抵押时的评估价值，也不利于准确计算续期土地出让金，所以需要进行调整。二、规范土地分摊方式（一）分摊要求。地表空间、地下空间和地上空间分层设置土地使用权的，地表建筑、地下建筑和空中跨越的独立建筑应分别分摊各自所占空间宗地的土地使用权面积。工业、商业、住宅以及其他用途的建设用地均采用统一的分摊方式，土地分摊时应将建设项目的合法土地使用权面积全部分摊。由于办理房屋预登记、房屋竣工实测后预登记转现状登记2个阶段均需要记录分摊土地面积，而在预登记时期，因房屋未竣工无法核算真实的房产建筑面积和占地面积，所以将土地分摊分为预分摊、最终分摊2个阶段。分摊土地面积以最终分摊的结果为准，最终分摊未完成前可采用最近一次分摊的结果办理有关事宜。（二）土地分摊计算方式。土地分摊公式如下：待分摊土地总面积=宗地面积-独用土地面积（1）（2）分摊土地面积=不动产单元建筑面积×土地分摊系数（3）注：面积单位为平方米，保留2位小数。土地分摊系数保留6位小数。1.待分摊土地总面积待分摊土地总面积是指在宗地中扣除独用土地面积后的剩余面积。独用土地面积是指根据备案批准的规划设计图，完全由某一户独立使用的土地面积，其具有空间的封闭性，界址的稳定性，使用的排他性，且该户房屋无法从其他建筑物中剥离出来单独划定宗地。如小区内按规划设计在住宅楼中第一层建设的幼儿园，其独立使用的具有围墙或固定栅栏的幼儿露天活动场地即为幼儿园独用土地面积。2.预分摊预分摊以备案批准的项目详规图的预测总建筑面积为总建筑面积，以各建筑单元的预测建筑面积为不动产单元建筑面积。以供地文件确定宗地面积，根据项目详规图确定独用土地面积。之后按照公式（1）（2）（3）计算各不动产单元的分摊土地面积。预分摊的结果用于办理不动产预登记、分期竣工的不动产预登记转现状登记。3.最终分摊整个项目完全竣工后，以实测房产建筑总面积为总建筑面积，以实测各不动产单元的房产建筑面积为不动产单元建筑面积。项目未超越供地红线的，以供地文件确定宗地面积。项目超越供地红线的，经依法处理补办有关用地手续后，按新确定的宗地图确定宗地面积。以按规划建设的独用空间的实测占地面积为独用土地面积。之后按照公式（1）（2）（3）计算各不动产单元的分摊土地面积。最终分摊的结果用于最后一期竣工的不动产预登记转现状登记，以及更新以前各期不动产单元在不动产登记簿和权籍系统中的分摊土地面积数据。4.过渡方式自本文印发之日起实施新的土地分摊方式。为确保整个建设项目土地分摊公平合理，分期建设分期验收的项目在本文印发之日前已对部分楼幢按历史时期土地分摊政策进行了分摊的，整个建设项目剩余的楼幢继续按历史时期土地分摊政策完成分摊。为确保土地分摊面积的相对稳定，已按历史时期土地分摊政策明确了分摊土地面积的不动产单元，分摊土地面积继续有效，如权利人提供所在宗地的总建筑面积申请重新分摊，可按本文规定的土地分摊方式重新分摊并作变更登记。三、其他有关工作要求（一）登簿和发证。根据《物权法》《民法典》规定，不动产登记信息以不动产登记簿记载的信息为准，不动产权证记载的信息应与不动产登记簿信息一致。预登记、非最后一期建筑的预登记转现状登记等直接将预分摊土地面积填写到不动产登记簿中，待整个项目完全竣工后，在权籍系统中将整个项目的所有不动产单元的分摊土地面积按实测结果进行一次重新计算，关联更新不动产登记簿中的分摊土地面积。由于不动产权证书在“面积”一栏里只能填写“宗地面积/房屋面积”，且分期建设的房地产项目未全部竣工前，各期不动产单元的分摊土地面积均为预分摊面积，将预分摊面积填写到不动产权证书“权利其他状况”栏后可能会导致误解，同时在最终分摊后难以收回变更，所以自收到本文之日起，市县两级不动产登记中心在填发新的不动产权证书时，不再将“分摊土地面积、独用面积、土地使用权面积”等信息填入“权利其他状况”栏。原已填发相关信息的土地证、不动产权证不用收回重办，继续有效，当权利人申请办理变更、转移、更正等不动产登记时再行删除证书中的有关信息。（二）土地使用权续期计收土地出让金的流程。资中县等已建立标定地价体系按楼面地价计收续期土地出让金的地方可继续按楼面地价和建筑面积计收续期土地出让金。没有建立标定地价体系的地方按基准地价和分摊土地面积计收续期土地出让金。自文件印发之日起，由于不动产权证上不再附记“分摊土地面积、独用面积、土地使用权面积”等信息，未建立标定地价体系的地方，土地使用权续期计收土地出让金时一律需提供不动产登记中心出具的《不动产登记信息摘要》（又称：产调信息）。若《不动产登记信息摘要》中“分摊土地面积”栏为0，则需要由不动产登记中心测绘（权调）科（股）及时完成信息关联，补充录入分摊土地面积后出具带有分摊土地面积的《不动产登记信息摘要》。注：按照有关规定，市本级不超过1000平方米的土地续期，提供《不动产登记信息摘要》在行政审批科申请办理；市本级超过1000平方米及以上的土地续期，提供《不动产登记信息摘要》在权益（利用）科申请办理。各县（市、区）土地续期按照各自流程办理。（三）宗地分割和合并。宗地一经确定，不得随意调整。宗地完成最终分摊，原则上不再进行宗地分割。宗地合并需征得待合并宗地内全体权利人同意，若涉及重新分摊土地，需要提供全体权利人的不动产权证书和待合并宗地内建筑总面积。房地产开发时凭住建部门备案审批的分期开发界线进行了宗地分割的，为保障土地分摊和不动产单元编码的前后一致性，原则上不再合并宗地；若全体权利人共同申请合并宗地的可以合并，并按本文土地分摊方式重新分摊后作变更登记。因后期规划设计调整，批准建设的一幢建筑横跨分期分割的多块宗地的，应将相应宗地合并后重新分摊土地，方可办理新增建筑的不动产登记；待合并宗地中若有已竣工并完成最终分摊的宗地，可能会因为部分权利人不同意而导致无法合并宗地，从而无法开展新增建筑的不动产登记，因此项目规划管理部门需要审慎备案项目规划设计变更方案。（四）已竣工项目经批准在宗地内空地上增建房屋登记。已竣工项目原则上不应批准在宗地内空地上增建房屋，确有需要增建房屋的，需征得项目宗地内所有土地使用权人同意并经有权部门批准建设，交回宗地内所有的不动产权证（或土地使用证）重新分摊土地后，方可办理不动产登记。内江市自然资源和规划局2021年1月23日文件下载内市自然资规发〔2021〕12号关于规范内江市建设用地土地使用权面积分摊和相关工作的通知.pdf文件解读